Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Yatırım dendiğinde akla ilk gelen yollardan biri gayrimenkul satın almaktır. Ancak yatırım amacıyla alınan gayrimenkullerin, alış tarihinden sonra belirli bir süre içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazançlar Gayrimenkul Değer Artış Vergisi isimli vergiye tabi tutulur. Şimdi, değer artış vergisinin ne olduğuna ve nasıl hesaplandığına göz atalım.

Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Nedir?

Yatırım yapma amacıyla bir gayrimenkul satın aldığını düşünelim ve değeri yükseldiğinde satarak gelir elde etmeyi hedefliyorsun. Gayrimenkulün iktisap tarihinden yani resmi alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasında, değer artışı kazancı olarak elde ettiğin kâr üzerinden bir vergi ödemen gerekiyor. Bu vergiye de Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi adı veriliyor. Ancak belli koşullar sağlandığında Değer Artışı Kazancı Vergisinden muaf olmak mümkün.

Bağış ya da miras yoluyla elde ettiğin gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarsan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi muafiyeti söz konusudur. Yani satmak istediğin konutu alırken ona bir bedel ödemediysen satıştan elde ettiğin kazançlar değer artışı kazancı olarak kabul edilmez ve Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemezsin.

Peki, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl hesaplanır? Hesaplama için gerekli olan oranlar nelerdir?

Değer Artış Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul değer artış hesaplama için TÜİK tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yİ-ÜFE’den yani “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi”nden yararlanılır. Ancak konutun alındığı ve satıldığı ayların değil, bu tarihlerin tam bir ay öncesindeki Yİ-ÜFE oranları baz alınır. Sonrasında evin alış fiyatının o günkü değeri bulunarak istisna bedeli bu değerden düşülür.
   
Şimdi, Gayrimenkul Değer Artış Vergisi hesaplama örneği üzerinden ilerleyelim.

1 Kasım 2018 tarihinde 300.000 TL'ye alınan bir ev, 1 Kasım 2022 tarihinde 1.500.000 TL'ye satılacak olsun. Bu durumda evin güncel değerini hesaplamak için alış-satış gerçekleşmeden önceki aylar olan Ekim 2018 ve Ekim 2022 fiyat endeksleri bölünmeli ve evin alış fiyatıyla çarpılmalı.

Ekim 2018 Yİ-ÜFE: 443,78
Ekim 2022 Yİ-ÜFE: 2011,13

TÜİK verilerinden elde edilen bu fiyat endekslerine göre evin güncel bedeli bu şekilde hesaplanır:

300.000 TL (konut alış fiyatı) x (2011,13 / 443,78 ) = 1.359.545 TL (evin güncel fiyatı)

Evin bugünkü satış fiyatından, endeks doğrultusunda elde edilen güncel bedel çıkarılır.

1.500.000 (evin satış fiyatı) – 1.359.545 (evin güncel bedeli) = 140.455 TL

Elde edilen sonuçtan, gayrimenkul değer artış kazanç istisna bedeli çıkarılır. Bu bedel yıllara göre farklılık gösterebilir. Gelir İdaresi Başkanlığının tablosuna göre 2022 yılının istisna gayrimenkul değer artış istisna bedeli 25.000 TL’dir. Güncel olarak istisna tutarlarını öğrenmek istersen Gelir Daire Başkanlığı’nın değer artışı kazancı istisna tutarları sayfasını ziyaret edebilirsin.

140.455 TL - 25.000 TL = 115.455 TL (vergiye tabi olacak tutar)

2022 gelir vergisi tarifesinde belirtilen yüzde doğrultusunda tutar hesaplanır. 2022 yılı için belirlenen bazı gelir vergisi tarifeleri aşağıdaki gibidir. Tüm tarifelere ulaşmak istersen Gelir Vergisi Tarifesi’ni ziyaret edebilirsin.

• 32.000 TL'ye kadar % 15
• 70.000 TL'nin 32.000 TL'si için 4.800 TL, 32.000 TL ile 70.000 TL arası için % 20
• 170.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL, 70.000 TL ile 170.000 TL arası için % 27
• 880.000 TL'nin 170.000 TL'si için 39.400 TL, 170.000 TL ile 880.000 TL arası için  %35
• 880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 287.900 TL, daha fazlası için ise % 40

Bu durumda 115.455 TL’nin ilk 32.000 TL lik kısım için %15, 32.000-70.000 TL arasındaki kısım için %20 uygulanırken kalan kısım için ise %27 uygulanır.

• 70.000 TL’ si için 12.400 TL,
• 115.455 TL -70.000 TL = 45.455 TL
• Geriye kalan 45.455 TL'nin % 27'si ise =12.272 TL'dir.
• Bu durumda 12.400 TL + 12.272 TL = 24.672 TL ödenmesi gereken vergi tutarıdır.   

Gayrimenkul Değer Artışı Ne Zaman Ödenir?

Konutu, alış tarihinin üzerinden 5 yıl geçmeden satmak isteyen konut sahiplerinin tabi tutulduğu bu vergi, aynı takvim yılı içinde mart ve temmuz aylarında iki taksitle ödenebilir. Dilersen konuyla ilgili ayrıntılı bilgi almak için İnternet Vergi Dairesi’ni inceleyebilirsin.

Zorunlu Deprem Sigortası ile Evinizi Güvence Altına Alın

Evini yatırım ya da yaşam amaçlı almış olabilirsin. Ama amaç ne olursa olsun, evin için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırmayı unutma. Bu sayede olası bir depreme veya depremden kaynaklanacak zararlara karşı evini koruyarak yatırımını garanti altına almış olursun.

DASK için ayrıntılı bilgile ulaşmak istersen “DASK Nedir, Neyi Amaçlar, Zorunlu mudur?” başlıklı yazımızı okuyabilir, dilersen hemen sigortam.net üzerinden DASK sigortası yaptırabilirsin. Ayrıca ruhsatsız eve dask yapılır mı gibi soruların cevabını da blog adresimizden alabilirsin.